I passaggi di una compravendita, nell’ordine, con la norma e il termine che li governa. Dove la legge non fissa un termine l’ho scritto.
| Passaggio | Cosa prevede | Termine o numero |
|---|---|---|
| 1. Proposta d’acquisto (art. 1326 c.c., art. 1329 c.c.) | Il contratto è concluso quando chi propone ha conoscenza dell’accettazione. Se la proposta resta ferma per un certo tempo, non si può revocare in quel periodo. | nessun termine di legge: lo fissa la proposta |
| 2. Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) | Chi la dà e non adempie la perde; chi la riceve e non adempie restituisce il doppio. In alternativa si può chiedere l’esecuzione o la risoluzione, con risarcimento. | importo non fissato dalla legge |
| 3. Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) | Se il contratto prevede il recesso, la caparra è il prezzo del recesso: chi recede la perde o restituisce il doppio. | nessun termine di legge |
| 4. Preliminare (art. 1351 c.c., art. 13 DPR 131/1986) | Per gli immobili va fatto per iscritto, a pena di nullità, e registrato. Imposta fissa di 200 euro, più lo 0,5% su caparra e acconti non soggetti a IVA; l’imposta pagata si scala dal definitivo. | registrazione entro 30 giorni |
| 5. Trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) | Possibile solo per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il definitivo prevale sulle trascrizioni successive contro il venditore. | effetti cessati se il definitivo non è trascritto entro 1 anno dalla data convenuta e comunque entro 3 anni dalla trascrizione |
| 6. Rogito (art. 1350 c.c., art. 29 L. 52/1985) | Atto pubblico o scrittura privata autenticata. Nell’atto: conformità catastale (a pena di nullità), estremi del titolo edilizio, APE, dichiarazioni su pagamenti e mediatore, dichiarazioni prima casa. | registrazione entro 30 giorni dall’atto |
| 7. Garanzie del venditore (art. 1476 c.c., art. 1490 c.c., art. 1495 c.c.) | Il venditore garantisce da evizione e vizi. Chi compra sceglie tra risoluzione e riduzione del prezzo. Nessuna garanzia per i vizi conosciuti o facilmente riconoscibili. | denuncia entro 8 giorni dalla scoperta; prescrizione dopo 1 anno dalla consegna |
| 8. Casa da costruire (D.Lgs. 122/2005) | Il costruttore consegna una fideiussione al preliminare, a pena di nullità, e una polizza decennale al rogito. | polizza per 10 anni; fideiussione escutibile con pagamento entro 30 giorni dalla richiesta |
I costi del percorso li trovi nella pagina Quanto costa comprare casa; i documenti nella pagina Documenti per vendere casa.