Comprando casa si pagano imposte che dipendono da tre cose: chi vende, se è la tua prima casa e su quale valore si calcolano. Il calcolo qui sotto usa le regole in vigore a ottobre 2026; sotto trovi le regole una per una, con il link alla norma.
Calcolo sulle regole in vigore a ottobre 2026. Non comprende l’onorario del notaio, la provvigione dell’agenzia, il bollo e le spese di istruttoria del mutuo, che non hanno una tariffa di legge. I requisiti prima casa vanno dichiarati nell’atto: se non li hai, scegli «seconda casa».
Le imposte nei cinque casi
| Chi vende e che casa | IVA | Registro | Ipotecaria e catastale |
|---|---|---|---|
| Privato, prima casa | non dovuta | 2%, minimo 1.000 € | 50 € ciascuna |
| Privato, seconda casa | non dovuta | 9%, minimo 1.000 € | 50 € ciascuna |
| Impresa con IVA, prima casa | 4% | 200 € fisso | 200 € ciascuna |
| Impresa con IVA, seconda casa non di lusso | 10% (22% se di lusso: A/1, A/8, A/9) | 200 € fisso | 200 € ciascuna |
| Impresa senza IVA (esente) | esente | 2% prima casa, 9% altri, minimo 1.000 € | 50 € ciascuna |
Registro e IVA sono alternativi: se la vendita è con IVA il registro è fisso (art. 40 DPR 131/1986); le aliquote del 9% e del 2% e gli importi di 50 euro vengono dall’art. 10 D.Lgs. 23/2011; i 200 euro fissi dall’art. 26 del DL 104/2013. Le imposte le versa il notaio, ma le parti rispondono in solido (art. 57 DPR 131/1986). Sul sito dell’Agenzia delle Entrate trovi la guida alle imposte sull’acquisto.
Su quale valore si pagano: il prezzo-valore
Se compri da un privato, essendo tu stesso un privato, puoi chiedere al notaio che il registro si calcoli sul valore catastale invece che sul prezzo. Lo prevede l’art. 1 L. 266/2005 (comma 497) e vale per case e pertinenze, per prima e seconda casa. Il valore catastale si ottiene così: rendita catastale × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per la seconda. Con una rendita di 900 euro e un prezzo di 200.000 euro, per la prima casa la base è 103.950 euro e il registro 2.079 euro invece di 4.000 (esempio ufficiale dell’Agenzia delle Entrate). L’onorario del notaio si riduce del 30%. Resta l’obbligo di indicare il prezzo vero nell’atto.
Quando la casa è «prima casa»
I requisiti sono nella nota II-bis della Tariffa. In sintesi:
- La casa non è di lusso: sono escluse A/1, A/8 e A/9.
- Si trova nel comune dove hai la residenza o dove la stabilisci entro 18 mesi dall’acquisto (o dove lavori).
- Dichiari nell’atto di non avere un’altra casa nello stesso comune e di non avere altre case acquistate con le agevolazioni prima casa in Italia.
- Se rivendi o doni entro 5 anni perdi l’agevolazione, con sovrattassa del 30%, salvo riacquistare entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale.
Se possiedi già una prima casa acquistata con le agevolazioni, puoi usare di nuovo l’aliquota agevolata vendendo la vecchia entro due anni dal nuovo acquisto, oppure avere il credito d’imposta se riacquisti entro un anno dalla vendita (art. 7 L. 448/1998). Il bonus fiscale per gli under 36 è finito: valeva per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023. Per i giovani resta il Fondo di garanzia prima casa di Consap, che non è uno sconto fiscale: garantisce una parte del mutuo (fino all’80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro, mutuo massimo 250.000 euro).
Il mutuo
Sulle somme erogate si paga un’imposta sostitutiva dello 0,25% se il mutuo serve per la prima casa e lo dichiari nell’atto, del 2% negli altri casi (art. 18 DPR 601/1973). Su 200.000 euro sono 500 euro contro 4.000. Per gli interessi sul mutuo prima casa si detrae il 19% fino a 4.000 euro di interessi l’anno, cioè fino a 760 euro (art. 15 TUIR; guida dell’Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi per mutui). Dal 1° gennaio 2027 il TUIR cambia numerazione con il D.Lgs. 117/2026, ma l’aliquota resta la stessa.
Quello che la legge non fissa
Notaio: non esiste una tariffa; il compenso si concorda con un preventivo scritto (art. 9 DL 1/2012). Agenzia: nessuna percentuale di legge; senza accordo la provvigione la decide il giudice secondo equità, e la devono entrambe le parti (art. 1755 c.c.). Nell’atto ogni parte dichiara se ha usato un mediatore e quanto ha speso: la dichiarazione omessa o falsa costa da 500 a 10.000 euro (art. 35 DL 223/2006).