Questa pagina elenca gli errori che ho trovato nei miei articoli e come li ho corretti. Ogni voce dice cosa avevo scritto, cosa c’è scritto adesso e dove si controlla. Le correzioni di forma (refusi, punteggiatura, giri di frase) non sono elencate.
Il 25 ottobre 2026 ho riletto tutti i 20 articoli del sito, frase per frase, contro le fonti ufficiali. Ho controllato 231 affermazioni: 80 erano sbagliate o imprecise e le ho corrette, 70 non ero in grado di riscontrare su una fonte e le ho riscritte con cautela o tolte. Qui sotto trovi per ogni articolo le correzioni più importanti. Il metodo è nella pagina Come costruisco i numeri.
25 ottobre 2026: le correzioni, articolo per articolo
20 articoli con correzioni registrate.
Come leggere una perizia immobiliare senza essere un esperto
Avevo scritto. Avevo scritto che la norma UNI 11558 fissa lo schema della relazione di stima, che i valori OMI sono «medie per microzona» e che l’iscrizione a un ordine tecnico è un requisito imprescindibile del perito.
Ora. La UNI 11558 riguarda le competenze del valutatore; per la stima del valore di mercato c’è la UNI 11612. I dati OMI sono intervalli minimo-massimo per zona OMI, riferiti a immobili in condizioni ordinarie. Per i periti delle banche le Linee guida ABI chiedono uno o più requisiti alternativi, non la sola iscrizione all’ordine.
Fonte: Linee guida ABI sulla valutazione degli immobili · Manuale OMI, Agenzia delle Entrate
Quanto incide la posizione sul valore di un immobile?
Avevo scritto. Avevo scritto che le quotazioni OMI servono a determinare la base imponibile, che la loro metodologia è fissata da una circolare e che tra strade vicine i prezzi cambiano del 20-30% secondo i dati OMI. C’era anche una tabella di percentuali senza fonte.
Ora. Le quotazioni OMI sono statistiche di mercato e non fissano la base imponibile; per l’acquisto di un’abitazione da un privato la base del registro può essere il valore catastale (prezzo-valore). La metodologia è nel Manuale OMI e i dati non scendono al livello della singola strada. Ho tolto la tabella.
Fonte: Manuale OMI, Agenzia delle Entrate · Agenzia delle Entrate, acquisto con i benefici prima casa
Conviene acquistare un immobile nuovo o da ristrutturare?
Avevo scritto. Avevo scritto che la direttiva europea sulle case green garantisce classi energetiche «A4 o superiore», che le nuove costruzioni hanno sempre una polizza decennale e che l’acquisto dal costruttore ha IVA al 4% o al 10%.
Ora. La direttiva non impone una classe energetica e la scala dell’APE va da A4 a G, quindi «A4 o superiore» non esiste. La polizza decennale riguarda gli immobili da costruire; per quelli finiti vale l’art. 1669 del codice civile. L’IVA può essere anche del 22% (A/1, A/8, A/9) e con l’IVA si pagano registro, ipotecaria e catastale fisse da 200 euro ciascuna.
Fonte: Direttiva (UE) 2024/1275 · Agenzia delle Entrate, le imposte sull’acquisto di una casa
Come preparare la casa prima delle visite degli acquirenti
Avevo scritto. Avevo scritto che l’home staging dimezza i tempi di vendita e attribuivo la cifra a una fonte («EAHSP 2025») che non sono riuscito a ritrovare.
Ora. Il dato che posso citare è l’indagine NAR 2025, negli Stati Uniti: il 49% degli agenti vede tempi di vendita più brevi. Non dimezzati. Le altre percentuali senza fonte non ci sono più.
Case sostenibili: perché saranno sempre più richieste
Avevo scritto. Avevo scritto che dal 2028 tutti i nuovi edifici devono avere emissioni zero, che per gli edifici esistenti la direttiva chiede la classe E entro il 2030 e la D entro il 2033, che tra gli incentivi in vigore c’è il Superbonus, che il Bosco Verticale ha «oltre 900 alberi» e che esiste la classe «A++».
Ora. Il 2028 vale solo per i nuovi edifici pubblici; per tutti i nuovi edifici la data è il 1° gennaio 2030. Il testo finale non prevede classi minime per ogni casa, ma traguardi di riduzione dei consumi medi. Il Superbonus è terminato con le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 e l’ecobonus del 2026 vale 50% o 36%. Il progettista indica 800 alberi. La scala APE non ha la A++: per la classe energetica vale il dato Banca d’Italia, circa +25% per le quattro classi migliori rispetto alla peggiore.
Fonte: Direttiva (UE) 2024/1275 · Banca d’Italia, QEF n. 818 · Stefano Boeri Architetti, Bosco Verticale
Acquistare casa come investimento per i figli: è una buona idea?
Avevo scritto. Avevo scritto che le agevolazioni prima casa si estendono a chi compra per un figlio, che con la residenza si è esenti da IMU e TASI, che le ristrutturazioni danno una «deduzione», che la collazione è agli artt. 536 e seguenti, che i costi della donazione, ipotecaria e catastale comprese, sono fissi e che la donazione protegge dai creditori.
Ora. I benefici prima casa spettano a chi compra e ha i requisiti. La TASI è abolita dal 2020 e l’IMU non si paga solo sull’abitazione principale del proprietario. Le ristrutturazioni danno una detrazione. La collazione è agli artt. 737 e seguenti. Nella donazione ipotecaria e catastale sono proporzionali (2% e 1%) e diventano 200 euro ciascuna solo per la prima casa con i requisiti. Una donazione può essere attaccata dai creditori con l’azione revocatoria, entro cinque anni.
Fonte: Agenzia delle Entrate, agevolazioni prima casa · codice civile, art. 737 · codice civile, art. 2901 · Agenzia delle Entrate, donazione di beni immobili
Affidarsi a un consulente immobiliare: quali vantaggi offre
Avevo scritto. Avevo scritto che per fare il consulente serve l’iscrizione a un albo e un «patentino», che esiste un «consulente abilitato» diverso dall’agente e che il mediatore è garante del buon esito dell’operazione.
Ora. Il ruolo degli agenti d’affari in mediazione è stato soppresso nel 2010: oggi si presenta una SCIA alla Camera di commercio e si è iscritti al registro imprese o al REA. La legge non prevede un «consulente abilitato» distinto dal mediatore. Il mediatore non garantisce l’esito: deve comunicare alle parti le circostanze che conosce sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare.
Le caratteristiche che aumentano il valore di un immobile
Avevo scritto. Avevo scritto che un intervento (fotovoltaico, cappotto, pavimenti, box) fa salire il valore di una percentuale precisa, per esempio +10-12% per il cappotto termico.
Ora. Non ho trovato nessuna fonte ufficiale che misuri l’effetto del singolo intervento, quindi ho tolto le percentuali. L’unico effetto misurato riguarda la classe energetica: circa +25% sul prezzo di offerta per le quattro classi migliori, con differenze molto ampie tra province.
Fonte: Banca d’Italia, QEF n. 818
Condominio: le spese che ogni proprietario dovrebbe conoscere
Avevo scritto. Avevo scritto che una spesa straordinaria approvata prima del rogito ricade sull’acquirente a prescindere. Era in contraddizione con un’altra frase dello stesso articolo.
Ora. L’acquirente risponde in solido con il venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente; non c’è una regola generale che gli carichi ogni spesa deliberata prima dell’atto.
Acquistare un immobile da ristrutturare conviene davvero?
Avevo scritto. Avevo scritto che l’ecobonus arriva «fino al 65%», che la L. 37/2008 e il D.Lgs. 81/2008 regolano la conformità degli impianti e che gli edifici «pre-1993» richiedono attenzione ad amianto e piombo. La tabella dei lavori riportava percentuali di incremento di valore senza fonte.
Ora. Il 65% riguardava le spese fino al 31 dicembre 2024: nel 2026 è il 50% sull’abitazione principale e il 36% negli altri casi. Il 37/2008 è un decreto ministeriale e il D.Lgs. 81/2008 riguarda la sicurezza nei cantieri. La data «1993» non corrispondeva alla norma sull’amianto e sul piombo non avevo una fonte. Le percentuali della tabella sono state sostituite da una valutazione qualitativa.
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida Riqualificazione energetica · DM 37/2008, art. 7
Bonus casa e incentivi: cosa sapere nel 2026
Avevo scritto. Avevo scritto che nel 2026 sono escluse dall’ecobonus solo le caldaie a gas, che le riduzioni dal 2027 sono «possibili», che per la detrazione al 50% serve la residenza entro la fine dei lavori, che il bonus mobili richiede «almeno classe A+», che il tetto per i redditi alti è di 14.000 e 8.000 euro e che nella dichiarazione si allegano i titoli edilizi.
Ora. L’esclusione riguarda le caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, anche a condensazione. Le riduzioni dal 2027 sono già previste per legge. Conta l’abitazione principale, cioè la dimora abituale. La classe A+ non esiste più e i minimi cambiano per tipo di elettrodomestico. 14.000 e 8.000 euro sono importi base da moltiplicare per un coefficiente e valgono per tutte le spese detraibili. Titoli e fatture si conservano, non si allegano.
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida Ristrutturazioni edilizie · Agenzia delle Entrate, guida Riqualificazione energetica · Agenzia delle Entrate, bonus mobili
Prima casa o investimento? Come scegliere con consapevolezza
Avevo scritto. Avevo scritto che l’IVA al 4% vale per chi compra «da un costruttore», che si detraggono gli interessi del mutuo senza indicare un limite e che gli immobili d’investimento rendono «meno di altre forme di investimento finanziario».
Ora. Il 4% vale se si compra da un’impresa con vendita soggetta a IVA e con i requisiti prima casa. La detrazione degli interessi passivi del mutuo ha un tetto di 4.000 euro di interessi all’anno. Il confronto con i rendimenti finanziari non aveva una fonte e l’ho riscritto senza cifre.
Fonte: Agenzia delle Entrate, agevolazioni prima casa · TUIR, art. 15
Milano: quali quartieri stanno crescendo maggiormente
Avevo scritto. Avevo scritto che le Olimpiadi invernali avrebbero spinto i prezzi, che le metropolitane M4 e M5 erano da completare, che la cedolare secca agevolata era un vantaggio dei quartieri in rigenerazione e che gli under 36 compravano con le agevolazioni statali. Citavo anche cifre di crescita prese da portali privati.
Ora. I Giochi si sono conclusi il 22 febbraio 2026 e un effetto sui prezzi non è dimostrato da fonti ufficiali. La M4 è completa dal 12 ottobre 2024; per la M5 non ho trovato un completamento. La cedolare al 10% è legata al canone concordato, non al quartiere. Le esenzioni fiscali under 36 valevano per gli atti fino al 31 dicembre 2023; oggi resta il Fondo di garanzia prima casa. Le cifre dei portali sono state tolte.
Fonte: Governo, chiusura dei Giochi di Milano Cortina · Metro 4 Milano, inaugurazione dell’intera linea · Agenzia delle Entrate, cedolare secca · DL 73/2021, art. 64
Documenti indispensabili per vendere un immobile
Avevo scritto. Avevo scritto che l’atto di provenienza si chiede alla Conservatoria in caso di smarrimento, che l’agibilità è «rilasciata dal Comune», che la visura ipotecaria «certifica la libertà da gravami» e che la voltura serve a correggere i dati catastali.
Ora. Se il notaio ha cessato l’attività o si è trasferito, la copia la rilascia l’archivio notarile del distretto; la Conservatoria conserva le note di trascrizione. L’agibilità oggi si attesta con una segnalazione certificata allo sportello unico per l’edilizia. L’ispezione ipotecaria mostra trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, non certifica l’assenza di gravami. La voltura aggiorna l’intestazione dopo un trasferimento; una planimetria difforme si aggiorna con una pratica tecnica.
Fonte: Ministero della Giustizia, copia degli atti notarili · DPR 380/2001, art. 24 · Agenzia delle Entrate, ispezione ipotecaria
Classe energetica: quanto incide sul valore di una casa
Avevo scritto. Avevo scritto che dal 2026 la scala APE in Italia passa a una scala europea da A a G, che la differenza di valore tra classe A e classe G «può superare il 40%», che un buon intervento fa salire il valore «fino al 20%», che il Conto Termico è una detrazione, che il «passaporto di ristrutturazione» è obbligatorio e che la direttiva case green è «recepita dal maggio 2026».
Ora. Maggio 2026 era il termine di recepimento: a ottobre 2026 l’Italia non ha ancora recepito la direttiva, quindi la scala europea non è in vigore. Il divario tra la classe A e la G è di circa il 23% secondo l’OMI (+22,7%) e di circa il 25% per le quattro classi migliori secondo la Banca d’Italia. Il Conto Termico non è una detrazione ma un contributo del GSE. Il «passaporto di ristrutturazione» è uno strumento volontario, non ancora introdotto in Italia.
Fonte: Agenzia delle Entrate, efficienza energetica e valore degli immobili · Direttiva (UE) 2024/1275 · Banca d’Italia, QEF n. 818
Investire negli immobili: quali opportunità esistono oggi
Avevo scritto. Avevo scritto che nel 2025 la domanda si era «ridimensionata» e che la direttiva «Green Deal» dava tutele agli immobili a basso impatto.
Ora. Nel 2025 le compravendite residenziali sono cresciute del 6,4%; solo l’ultimo trimestre è stato quasi fermo (+0,4%). La norma di riferimento è la direttiva 2024/1275, non ancora recepita in Italia; gli incentivi sono nazionali.
Fonte: Agenzia delle Entrate, Rapporto immobiliare 2026 · Direttiva (UE) 2024/1275
Vendere casa più velocemente: gli errori da evitare
Avevo scritto. Avevo scritto che un errore sul prezzo o sui documenti allunga la vendita «anche del 50%» e che le foto professionali aumentano «fino al 60%» le richieste di visita. Non avevo una fonte per nessuna delle due cifre.
Ora. Le due percentuali non ci sono più. Il dato ufficiale è il sondaggio della Banca d’Italia sul secondo trimestre 2026: tempi medi di vendita di circa 5 mesi e sconto medio del 7% sul prezzo iniziale. La regolarità edilizia ha una conseguenza precisa: gli atti senza gli estremi del titolo edilizio sono nulli.
Fonte: Banca d’Italia, Sondaggio sul mercato delle abitazioni, II trimestre 2026 · DPR 380/2001, art. 46
Mercato immobiliare: le tendenze che influenzano prezzi e domanda
Avevo scritto. Avevo scritto che la «recentissima riduzione dei tassi» favoriva i mutui, che tra il 2008 e il 2019 i prezzi erano calati in modo marcato, che nel 2025 l’indice aveva «recuperato i valori del 2010» con +3,9% e che a Milano i prezzi erano saliti dell’11% e a Roma del 4,3%.
Ora. La BCE ha rialzato i tassi a giugno e a settembre 2026 e il tasso sui depositi è al 2,50%. I prezzi sono rimasti stabili fino al 2011 e sono scesi dal 2012 al 2019. Per il 2025 la media ISTAT è +4,0% (+3,9% era il solo secondo trimestre) e l’indice OMI è a 124,3 contro 126,3 del 2010: quasi, non del tutto. Nel secondo trimestre 2026 ISTAT dà Milano +2,4% e Roma +6,4%.
Fonte: BCE, tassi di interesse di riferimento · ISTAT, prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026 · Banca d’Italia, Sondaggio sul mercato delle abitazioni, II trimestre 2026
Comprare casa nel 2026: cosa valutare prima di firmare
Avevo scritto. Avevo scritto che ogni difformità urbanistica o catastale deve essere regolarizzata prima del rogito, che la titolarità si verifica con le visure catastali e che le imposte ridotte per la prima casa stanno nella legge di bilancio.
Ora. La legge non impone di regolarizzare ogni difformità: prevede la nullità dell’atto senza gli estremi del titolo edilizio e senza la dichiarazione di conformità catastale. La titolarità si verifica con le ispezioni ipotecarie e l’atto di provenienza; il catasto ha funzione fiscale. Le agevolazioni prima casa sono nella Tariffa allegata al DPR 131/1986. Ho completato anche il quadro delle imposte: da privato 2% o 9% di registro, da impresa IVA al 4%, 10% o 22%.
Fonte: DPR 380/2001, art. 46 · L. 52/1985, art. 29 · Agenzia delle Entrate, le imposte sull’acquisto di una casa
Come capire il reale valore di un immobile prima di venderlo
Avevo scritto. Avevo scritto che una casa in classe A o B può valere «fino al 10%» in più, che lo scarto di trattativa «può superare il 10%» e che il D.Lgs. 72/2016 regola i criteri di valutazione degli immobili.
Ora. L’OMI stima +22,7% per la classe A e +19,0% per la B rispetto alla G; la Banca d’Italia circa +25% per le quattro classi migliori. Lo sconto medio di trattativa nel secondo trimestre 2026 è del 7,1%, minimo storico. Il D.Lgs. 72/2016 recepisce la direttiva sui mutui e riguarda i valutatori degli immobili dati in garanzia, non i valori catastali o di mercato in generale.
Fonte: Agenzia delle Entrate, efficienza energetica e valore degli immobili · Banca d’Italia, Sondaggio sul mercato delle abitazioni, II trimestre 2026
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