Cosa serve per vendere (o per comprare con la certezza di non trovarsi un atto nullo), chi lo fornisce e quando. «P» è il preliminare, «R» il rogito.
| Documento | Cosa dice la legge | Chi lo fornisce | Quando |
|---|---|---|---|
| Titolo di provenienza (art. 1477 c.c.) | Il venditore consegna i titoli e i documenti relativi alla proprietà. | venditore | visione a P, copia a R |
| Visura, planimetria e conformità catastale (art. 29 L. 52/1985) | Negli atti di trasferimento servono, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto (o l’attestazione di un tecnico). | venditore; tecnico se serve | controllo prima di P; dichiarazione a R |
| Titolo edilizio e stato legittimo (art. 9-bis DPR 380/2001, art. 34-bis) | Lo stato legittimo è il titolo che ha previsto la costruzione o l’ultimo intervento. Le tolleranze costruttive sono del 2%; per le opere fino al 24 maggio 2024 le soglie salgono dal 2% al 6% secondo la superficie. | venditore; tecnico per la verifica | prima di P |
| Estremi del titolo edilizio nell’atto (art. 46 DPR 380/2001) | Per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 l’atto è nullo se mancano gli estremi del permesso. Si può confermare con un atto successivo. | venditore dichiara, notaio inserisce | R |
| Agibilità (art. 24 DPR 380/2001) | Si attesta con segnalazione certificata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori; l’omissione costa da 77 a 464 euro. Dalla lettura dell’articolo non risulta l’obbligo di allegarla al rogito. | proprietario o costruttore; tecnico | averla a P |
| APE (art. 6 D.Lgs. 192/2005) | Il proprietario lo rende disponibile all’avvio delle trattative e lo consegna alla fine; nel contratto vanno la clausola di ricevuta e la copia. Manca? Da 3.000 a 18.000 euro, in solido. Dura 10 anni. Gli annunci riportano classe e indici di prestazione. | venditore, tramite tecnico abilitato | disponibile da P, allegato a R |
| Impianti (art. 7 DM 37/2008) | L’installatore rilascia la dichiarazione di conformità; per gli impianti vecchi, se è persa, serve la dichiarazione di rispondenza. L’obbligo di allegarla al rogito è abrogato: si pattuisce nel contratto. | venditore | da P |
| Condominio (art. 63 disp. att. c.c.) | Chi compra risponde in solido dei contributi dell’anno in corso e del precedente; chi vende resta obbligato finché non invia all’amministratore la copia autentica del titolo. | venditore chiede all’amministratore | tra P e R |
| Certificato di destinazione urbanistica (art. 30 DPR 380/2001) | Per i terreni, l’atto è nullo se manca. Il Comune lo rilascia entro 30 giorni; vale 1 anno. | venditore, dal Comune | R (richiederlo in anticipo) |
| Pagamenti e mediatore (art. 35 DL 223/2006) | Nel rogito si dichiarano le modalità di pagamento e i dati dell’eventuale mediatore. Omissione o falsità: da 500 a 10.000 euro. | venditore e acquirente | R |
| Ipoteca sul mutuo (art. 40-bis TUB) | Per i mutui bancari l’ipoteca si estingue alla data di estinzione del debito; la banca avvisa il conservatore entro 30 giorni, senza costi. | venditore (estingue il mutuo) | R |
| Prelazione agraria e artistica (art. 8 L. 590/1965, art. 60 D.Lgs. 42/2004) | Per i fondi affittati a coltivatori e per i beni culturali il diritto di prelazione va rispettato. Il coltivatore ha 30 giorni dalla notifica; per i beni culturali la denuncia al Ministero è entro 30 giorni dall’atto. | venditore | prima o dopo il rogito secondo il caso |
Dal rogito in poi contano le imposte: le trovi qui, con il calcolo. Se hai posseduto la casa meno di 5 anni, vendendo puoi pagare una plusvalenza del 26% in imposta sostitutiva, a meno che l’immobile sia stato per la maggior parte del tempo la tua abitazione principale o sia ereditato (art. 67 TUIR).